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简析中国房地产

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前言:

之所以做这个论题,一方面是因为个人近期对深圳房价的疑惑,另一方面是在有这个疑惑之后,阅读任泽平《全球房地产》一书有感。进而将我个人的近期一些感悟和查阅的资料做一个整理,以餐读者。

0X01:关于房地产的一些基础问题

本文希望以问题的视角,来去解答读者的一些疑惑,以方便理解。

中国未来房价会涨么?

非常好的问题。我们将这个问题拆分为三个来解答,第一点是关于中国,这是一个比较大的空间概念,我们可以具体进行细分,比如沿海,东南,内陆省份等进行细化。第二个是未来,这个时间概念,我们可以对2020年以后的未来三年五年乃至十年去做判定。第三个是涨跌,也就是涨多少跌多少,如何涨如何跌。

那么我们先看核心的涨跌问题,也就是因变量Y(房价),看看是哪些自变量(X1,X2等)导致。任泽平在《全球房地产》书中给与了一个基础分析框架叫做短期看金融,中期看土地,长期看人口。以及针对影响因素给出了【住房制度是影响房价的核心因素】,而住房制度由【土地】【住房金融】【房地产税收】【住房保障】【住房租赁】共同构成并相互影响。

文中任泽平的观点以及我个人在接受这样观点及个人体验也倾向于在中央【房住不炒】的情况下,中国房地产资产价格趋于稳定。在疫情影响下,短期一年,中国央行适度量化宽松,降低LPR利率带来一定货币增发和放水[1],而房地产中房产因有居住和金融资产双从属性,这种稳也可以间接理解为稳中有升或者围绕在稳定值上下波动。

在看空间因素,有一个很明显的就是一线城市:要人不供地,人地分离。因为自1980改革开放以后带来的大规模城市化以及【农转非】人员变动,在书P305页中提到一线4个城市(北上广深)人均住宅供地面积在20平方米以下。像一些地方比如昆明、连云港、济南等人均供地190平方米,而人口负增长,也就是长期人口流出的地方,仍未停止供地。

除一线城市外,二线城市省会对省内的人口虹吸效应下,例如长沙、武汉、南昌等对房地产市场需求有着强劲支撑[2]。所以我们再看空间上做如下说明:判定未来需求强劲,拥有支撑,为一线城市和二线省会城市。其他内陆城市,特别是三线城市,会需求萎靡,广大农村地区将会存在大量空心村。

最后来看时间因素,根据任泽平对人口增长城镇化率预测P331、人口增长P335、以及家庭因素等影响,给与住房空间预测P343.预测结果为:住房市场空间在10年内都具有稳定性。

总结以后的回复为:中国房地产未来10年整体处于稳定,一线城市及二线省会城市需求强劲可以做到稳重有升。

2. 如何看待【房住不炒】

将房产回归居住属性,弱化其作为固定资产的金融属性出发点是没有问题额,但实际上距离真正解决住房问题,住房条件还相距甚远。相比于1998年提出的:低收入靠保障,中等收入靠支持,高收入靠市场,可谓是离初心越来越远。现在低收入买不起房,租住农民房,房改房,集装箱,临时房等,中等收入咬牙掏空六个钱包,背负举债,高等收入投机炒房,卖给中等收入者。

其次是这个世界上或者星球上是否有国家对房屋价格控制得当,实现【居者有其房】的幸福目标呢?答案是肯定的。欧洲以德国为首。亚洲以新加坡为首。其中德国得以实现的重要原因是德国央行对通货膨胀的强力应对,以及对租售同权抑制投机的手段上。新加坡主要是依赖高存高贷的公积金(他们可以缴纳到50%以上,对比中国一般来说缴纳百分之五),其次是组屋制度,由政府出租建房供给低收入者,将较好的房屋供给中低收入者并提供相应利息补助。具体可以看书,这里不细说。

最后是目前中国当初开放中将教育市场化、医疗市场化、房产市场化来拉动所谓内需,加剧了社会阶层固化,加剧了贫富地区差距,距离社会主义初心也会越来越远。均衡资源,强化医疗福利,针对房地产增加管控,有了这些才能提升人民幸福质量,而不是将户籍,住房变成财政收入,收割出生税的手段。人生而平等,既要有活的平等也要有住的平等,住的自由,不仅是有住的自由,也要有住的舒服的自由,住的好的自由。

3. 你从这本书中想到哪些有趣知识点

a.美国房屋总价便宜,一般房价为普通薪资家庭5年收入,并且租售比合理维持在6-7%,行情好的情况下,是可以给你带来非常高额的正向收益。[3]

b. 地产税属于保有税,他的实施并不会对房价产生长远波动,在房价高涨时机只会触发更高房价,在房价快速跌落的情况下,会引发更多砸盘。关于保有税和交易税,以及地方政府财政收入从土地出让金转让到目前的资产保有税上,是未来的一个趋势,可以参考P403

c. 防范房地产金融化风险最大的是因素来源于货币政策,这也是我国实行所谓稳健货币政策的关键原因。08年危机大放水以后,楼市普涨。

d. 土地供给是房价的直接决定因素。像深圳这种,门面商铺写字楼租金超便宜是因为批地多,个人住房房租贵,房价贵是因为批地少,有人说:深圳这座城市之所以年轻是因为他根本就不想你在这里养老,能住的地基本很少批,医院,大学也不过是后来在规划,也不是没有道理。来深圳对施政者来说就是一个打工的工具人,工具不好用或者出故障了赶走再迎接下一批。

e. 我的公租房现在还不能排队,看到排队到了的同事已经到了五年以后。最讽刺的是,政府还希望你能早点结婚生二胎。

以上。

  1. 央行”降息”!下调20个BP,创最大降幅纪录!政治局提”降息+降准http://news.stcn.com/2020/0420/15871085.shtml
  2. 《全球房地产》任泽平 P348
  3. 穷富爹的作者就是依赖这个起家(当然现任美国总统川普也是依赖于此起家)

 

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